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Analyse complète de votre bien

La situation

La situation et notamment le quartier constituent le critère le plus déterminant dans une estimation.

• L’environnement et sa qualité de vie

• Les équipements et services publics

• La présence d’espaces verts

• La proximité des moyens de transports, des commerces, des écoles

• L’attractivité et la renommée du quartier ou de la rue

• Les caractéristiques architecturales du quartier

• La présence d’un élément exceptionnel (monument, institution, etc.)

La qualité et l’état de la construction

On relèvera par exemple

• l’âge de la construction

• la qualité architecturale de la construction

• la nature des matériaux utilisés

• l’état des façades et la date du dernier ravalement

• l’état des sous-sols, des caves, des parkings, etc.

Au delà de son caractère esthétique , un immeuble qui est en mauvais état contribuera toujours à dévaloriser le bien (façades, toitures, parties communes, ascenseur, etc.) Il faut donc penser aux travaux de rénovation dont devront s’acquitter les copropriétaires dans un futur plus ou moins proche.

Les principales caractéristiques

La surface habitable

C’est un élément de premier ordre, notamment en région parisienne et dans les grandes villes.

Il est quasi impossible d’estimer correctement la valeur d’un bien sans en connaître la surface exacte.

Il faudra donc avant tout missionner un professionnel pour obtenir sa superficie exacte.

Pour toute vente d’un bien en copropriété, il est impératif d’en déterminer sa surface carrez. En cas d’erreur de mesurage supérieure à 5%, l’acquéreur pourra alors intenter une action en réduction du prix ou parfois même en annulation rétroactive de la vente si la surface erronée a été un élément déterminant dans la décision d’achat.

Le nombre de pièces principales et la qualité de la distribution

L’appartement est-il bien agencé ? Y a-t-il de la perte d’espace ?

A surface identique, un appartement 3 pièces n’aura pas la même valeur qu’un appartement 2 pièces car sa valeur d’usage est supérieure. Plus généralement, la distribution des pièces peut contribuer, soit à le valoriser, soit à le dévaloriser. Par exemple, un appartement qui possède une grande entrée et des petites pièces se verra souvent appliquer une décote.

L’état

Y a –t-il des travaux de rénovation à prévoir ? A combien se chiffrent-ils ? Cela vise notamment les éléments de second œuvre, vétustes, dégradés ou hors d’usage, qui nécessitent d’être rénovés ou remplacés. Ces travaux ayant un coût, ils participent inévitablement à la diminution de la valeur du bien.

• Défauts d’étanchéité et d’isolation

• Travaux d’enduit et de peinture

• Remplacement des revêtements de sol usés ou marqués

• Travaux de menuiserie et de vitrerie (huisseries, portes, fenêtres, volets, etc.)

• Travaux de plomberie pour les canalisations et robinetteries anciennes

• Rénovation de la cuisine, des salles d’eau et de leurs équipements sanitaires

• Mise aux normes de l’installation électrique (tableau électrique, interrupteurs et prises électriques, mise à la terre, etc.)

• Autres travaux participant plus généralement à l’amélioration des conditions d’habitabilité et de confort d’un bien

Le montant des charges

Le montant des charges d’un appartement en immeuble collectif est élément

Dans les immeubles à grande hauteur par exemple, certains appartements peuvent être dépréciés du fait de charges jugées trop élevées. Dans un immeuble collectif, le gardiennage, le chauffage au fioul, les ascenseurs et les espaces verts peuvent peser lourdement sur les charges de copropriété et les acquéreurs y sont plus attentifs qu’avant.

Les éléments secondaires

Ces éléments servent principalement à affiner l’estimation. Ils jouent un rôle plus ou moins grand selon leur nature et leur importance.

Le niveau de standing

ATTENTION !

Un bon niveau de standing n’est pas forcément valorisant !

Il relève bien souvent de la décoration et peut donc facilement déplaire du fait de la nature des matériaux utilisés ou du choix des couleurs

Un niveau de standing irréprochable ne sera pas valorisant si l’acquéreur souhaite tout refaire selon ses propres goûts.

Les éléments d’équipement, de confort et de sécurité

• Le type de chauffage et son mode de distribution

• L’isolation du bien et son niveau de consommation énergétique

• Le nombre de salles d’eau et WC et la qualité des équipements sanitaires

• L’aménagement et l’équipement de la cuisine

• La solidité de la porte d’entrée (porte blindée, nombre de points de fermeture)

• Autres éléments d’agrément (piscine, sauna, home cinéma, etc.)

La vue, l’orientation, l’ensoleillement

Atouts ou faiblesses, ils contribuent toujours plus ou moins à valoriser ou à dévaloriser un bien.

L’étage

L’étage peut être un élément de valorisation à la condition qu’il y ait un ascenseur. A l’inverse, un appartement en étage se voit presque toujours appliquer une décote en cas d’absence d’ascenseur.

Le potentiel d’évolution

La possibilité de revoir la distribution des pièces voire d’en créer une nouvelle ou tout simplement le droit d’augmenter la superficie d’un bien en présence de COS résiduel (droit à construire non consommé).

Les annexes

Elles peuvent être adjacentes ou détachées du local principal.

Ces annexes ont parfois une valeur d’usage très importante voire inestimable compte tenu de leur rareté (un parking individuel en plein centre de Paris par exemple).

A l’inverse, elles peuvent avoir une valeur d’usage dérisoire compte tenu de leur caractère ordinaire.

Tout dépendra donc de leur rareté et de la valeur d’usage qu’on leur confère.

• Balcon, loggia, séchoir ouvert

• Terrasse, jardin individuel

• Chambre de service

• Garage box

• Emplacement de stationnement

• Cave

• Débarras, remise

Les annexes de faible surface ne sont généralement pas comptabilisées dans la surface habitable. On considère alors qu’elles sont incorporées au bien.

A l’inverse, certaines annexes apportant une valorisation significative au local principal doivent être pondérées minutieusement. On y applique alors un coefficient fonction de leur utilité relative et qui permet d’incorporer leur valeur vénale à la surface habitable. C’est ce qu’on appelle la surface utile pondérée.

Le niveau d’équipement et de standing des parties communes

• Entrée, cage d’escalier, couloirs

• Présence d’un ascenseur

• Jardins, espaces verts

• Gardiennage et fréquence de l’entretien courant

• Accès PMR ou handicapés

• Dépendances, locaux communs

• Vide ordure (avec ou sans tri sélectif)

• Dispositifs de sécurité (digicode, Vigik, interphone, vidéophone)

• Câblages (TV, ADSL, fibre numérique)

• Sécurité et accès au parking

• Présence d’équipements domotiques

Les éléments juridiques et financiers

La qualité du(es) vendeur(s) et la nature du bien

Cette information va permettre d’anticiper les conséquences juridiques et fiscales de la vente et de juger de son opportunité.

Bien en indivision
Bien commun
Bien propre ou personnel
Bien détenu par l’intermédiaire d’une SCI
Bien démembré
Bien sous couvert d’un viager
Bien détenu par une personne protégée
Bien hypothéqué
Bien détenu par une personne protégée
Etc.
L’affectation du bien et ses conditions d’occupation

Les impôts locaux

Taxe foncière sur les propriétés bâties ou non bâties, taxe d’habitation, taxe d’ordures ménagères, etc.

Les décisions prises aux trois dernières assemblées générales de copropriété

Les éléments d’urbanisme

Les servitudes publiques et privées

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