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Pourquoi créer une SCI ?

Posté par alex sur 16 novembre 2015
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  • Qu’est ce qu’une SCI ?

La société civile immobilière (SCI) est un société à objet immobilier, sans but commercial, et par laquelle deux ou plusieurs personnes mettent en commun un ou plusieurs immeubles en vue d’en partager les bénéfices ou de profiter de l’économie qui pourrait en résulter. Elle se distingue de la détention directe d’un bien ou de l’indivision en ce qu’elle facilite, notamment, l’acquisition, la gestion et la transmission du patrimoine immobilier.

  • Enjeu principal

La société civile immobilière vous confère une grande liberté statutaire, qui permet de faire du sur mesure en adaptant les statuts à vos objectifs dès sa création, puis de les faire évoluer au gré de votre situation personnelle et professionnelle. Vous pouvez ainsi définir et redéfinir les contours de votre société, qui correspondra toujours au mieux à vos intérêts familiaux et patrimoniaux.

 

La constitution d’une SCI est intéressante sur plusieurs aspects, et notamment pour :

 

1- Faciliter la gestion de votre patrimoine immobilier

  • Avantages

Dans le cadre d’une gestion familiale, la SCI vous permet de gérer vos biens immobiliers en incluant plusieurs propriétaires, en toute transparence.

Chaque bien à transmettre peut être logé dans une SCI – sous réserve de détenir un nombre de biens suffisants pour les répartir entre les héritiers – pour ainsi éviter des blocages liés aux mésententes. Chaque héritier peut ainsi recevoir les parts sociales d’une SCI spécifique, qui évitera de se partager des biens de manière aléatoire.

En cas de pluralité de biens logés dans votre SCI, vous pouvez également tenir une comptabilité unique qui « mélange » tous les revenus ou déficits de vos biens, afin d’équilibrer vos recettes et dépenses entre un bien et un autre et ainsi créer un déficit foncier afin de minorer votre impôt.

  • Inconvénients

Dans la mesure où la location meublée constitue une activité commerciale, vous ne pourrez louer vos biens logés dans une SCI qu’au moyen d’un bail nu, sauf à opter pour l’impôt sur les sociétés (option irrévocable).

Aussi, vous serez soumis à des obligations comptables, juridiques et fiscales, à savoir, entre autres, l’enregistrement mensuel des recettes de la SCI, les charges, les apports et les retraits sur les comptes d’associés, ainsi que la tenue d’au moins une assemblée générale par an statuant sur les résultats.

Enfin, tout règlement de charges devra passer par la comptabilité de la société.

 

2- Transmettre votre patrimoine immobilier, une alternative efficace à l’indivision

La grande liberté statutaire dont jouit la SCI vous permet de maintenir votre contrôle sur la société en vous y instituant gérant, en vous octroyant de larges pouvoirs et en restreignant les conditions de révocation de votre mandat (exemple : unanimité), tout en transmettant des parts sociales à vos enfants.

Ainsi, vous pouvez prendre des décisions importantes (cession du bien, travaux de rénovation coûteux) sans avoir besoin d’atteindre un quorum spécifique. En cela, la SCI est un moyen efficace d’éviter les blocages liés aux règles de majorité, que l’on retrouve fréquemment en indivision (majorité des 2/3)

Vous avez également la possibilité d’effectuer une donation-partage via la constitution d’une SCI, alors que l’indivision ne le permet pas.

Ce processus de transmission est donc plus souple que la donation d’un bien immobilier en direct, qui suppose la création d’une indivision.

Enfin, les droits de donation peuvent être minorés si le bien a été acheté à crédit. Le montant de ces droits est en effet calculé sur la base de la valeur nette de la SCI qui correspond à la valeur du patrimoine immobilier moins ses dettes. Ainsi, en finançant votre acquisition par l’emprunt et en donnant des parts de votre SCI juste après l’avoir constituée, sa valeur nette sera plus faible et cela minorera les droits de donation. A contrario, si vous donnez vos parts au bout de quelques années, une partie de l’emprunt sera remboursée et la valeur nette comptable de la SCI aura donc augmenté et la transmission coûtera plus cher.

La SCI permet donc de contourner les multiples problèmes rencontrés dans la détention directe et l’indivision.

 

3- Protéger votre conjoint ou votre partenaire

  • Avantages

Créer une SCI en couple présente un intérêt en termes de gestion des biens locatifs. Vous pouvez ainsi opter pour une cogérance entre conjoints et prévoir que le survivant deviendra seul gérant après le décès de l’autre.

En outre, vous pouvez vous assurer que le conjoint survivant conservera son mandat de gérant en prévoyant des règles contraignantes de révocation dans les statuts.

  • Inconvénient

Il n’est pas conseillé de placer sa résidence principale dans une SCI dans la mesure où le conjoint survivant ne peut alors plus bénéficier du droit d’usage et d’habitation prévu par le code civil

4- Diminuer la fiscalité sur vos revenus locatifs

En choisissant l’assujettissement des revenus immobiliers à l’impôt sur les sociétés, le poids de la fiscalité est diminué. Ce choix peut s’opérer lors de la création de la SCI ou pendant son existence, mais il est irrévocable. Vous serez taxé au taux de l’impôt sur les sociétés sur vos revenus immobiliers, charges déduites (ex : frais d’acquisition). Enfin, si vous décidez de conserver les bénéfices en réserve, vous ne serez pas imposé.

En revanche, si vous optez pour l’impôt sur le revenu, chaque associé sera taxé sur les revenus locatifs nets de charges, en fonction de sa quote-part et de son taux d’imposition, et ce peu important que ses revenus soient distribués ou conservés dans la SCI. Le régime fiscal est en réalité identique que dans l’hypothèse d’une détention immobilière en direct.

Enfin, la SCI permet la déduction d’un éventuel endettement pour déterminer la valeur de l’actif net qui sera l’assiette du calcul des droits de mutation en cas de transmission.

 

  • Formalités de constitution

-Enregistrement au centre des impôts, afin de valider les statuts de la SCI.

-Publication dans un Journal d’Annonces Légales en communicant les principales informations de la SCI, notamment sa dénomination sociale, son capital social, l’identité de son gérant.

-Inscription au Registre du Commerce et des Sociétés du Tribunal de commerce dont dépend le siège social pour acquérir la personnalité morale.Frais de constitution

  • Frais de constitution

Les frais à engager sont conséquents.

En effet, outre les frais de constitution, qui s’élèvent à quelques centaines d’euros, il est fortement recommandé de recourir à un professionnel du droit pour la rédaction des statuts, afin de les adapter à vos besoins et surtout à vos objectifs.

Par ailleurs, il faut régler, au moment de l’apport, les droits d’enregistrement, droits qui varient selon si l’immeuble est libre ou non de tout emprunt.

De même un apport d’un bien immobilier à la SCI est assimilé à une cession. D’un point de vue fiscal, vous pouvez être taxé sur une éventuelle plus-value au titre de l’impôt sur le revenu et des prélèvements sociaux après application des abattements pour durée de détention.

  • A savoir

→ La loi ne fixe pas de capital minimum

→ Un minimum de deux associés est nécessaire pour sa constitution

→ La gestion est assurée par un ou plusieurs gérants

→ Seules les activités civiles peuvent être exercées sous cette forme

→ Elle jouit d’une grande liberté statutaire

 

Au regard des multiples frais et obligations induits par la SCI, il est déconseillé d’y recourir pour gérer seul un patrimoine immobilier de faible valeur. A l’inverse, pour les particuliers disposant d’un patrimoine conséquent ou souhaitant investir à plusieurs, c’est une alternative fortement recommandée.

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