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Lexique immobilier

Abusus
Mot latin désignant le droit de disposer d’un bien, attribut du droit de propriété (le vendre, le louer, l’habiter, etc.)

Acte authentique
Par opposition à l’acte sous seing privé, se dit d’un acte reçu ou dressé par un officier public compétent, et dont les affirmations font foi par elles mêmes jusqu’à inscription de faux. L’acte authentique peut être, soit administratif, soit notarié. L’acte de vente d’un bien immobilier est toujours un acte authentique car il est obligatoirement établit par un notaire.

Acte de vente
Il s’agit du contrat définitif par lequel l’acquéreur devient propriétaire d’un bien. La signature de cet acte entraîne des frais de notaire incluant les droits de mutation ou droits d’enregistrement ainsi que les honoraires du notaire ou émoluments.

Acte notarié
Ecrit authentique reçu ou dressé par un notaire.

Action estimatoire
Action en justice par laquelle l’acquéreur d’un bien demande une diminution du prix payé en raison de vices cachés qui en altèrent la valeur.

Action immobilière
Action en justice par laquelle une personne réclame la reconnaissance d’un droit réel ou personnel sur un immeuble.

Action réelle
Action en justice par laquelle une personne demande que lui soit reconnu un droit réel principal ou accessoire sur un bien, généralement immobilier.

Affectation
Procédé consistant à soumettre un bien à un usage précis. L’affectation d’un bien permet d’en déterminer le régime juridique. Elle peut être personnelle (destinée à protéger les intérêts d’une ou plusieurs personnes) ou réelle (liée à l’exploitation d’un local, indifféremment des intérêts d’une personne).
Exemples : Affectation à usage d’habitation, à usage professionnel, à usage commercial.

Aliénabilité
Caractéristique juridique d’un bien permettant à son propriétaire de l’aliéner valablement; c’est à dire, d’en disposer librement (aliénation ou constitution d’un droit réel au profit d’un tiers). La notion d’aliénabilité renvoi au pouvoir de disposer d’un bien par son propriétaire (abusus).

Arrhes
Somme d’argent versée par le débiteur, au moment de la conclusion du contrat, en garantie de l’exécution de son obligation paiement, et qui, sauf stipulation contraire, constitue un moyen de dédit. Si le débiteur revient sur son engagement, il perd les arrhes qu’il a versées. A l’inverse, si le dédit vient du fait du créancier, celui-ci doit les restituer au double à son débiteur. A ne pas confondre avec le terme acompte.

Avant-contrat
Contrat par lequel une ou plusieurs parties s’engagent à signer ultérieurement un contrat définitif plus formaliste. Il a pour seul objectif d’organiser le cadre et de prévoir les conditions de réalisation du contrat final. La promesse de vente est un avant contrat destiné à préparer l’acte de vente définitif.

Bail
Contrat de louage par lequel l’une des parties appelée bailleur s’engage à procurer la jouissance d’une chose mobilière ou immobilière à une autre partie appelée preneur, pendant un certain temps, et moyennant un certain prix que celui-ci s’oblige de lui payer – Article 1709 du code civil.

Bailleur
Personne physique ou morale (société) qui loue à une autre personne un bien (meuble ou immeuble) dont il est propriétaire.

Bail Commercial
Bail de locaux auxquels les parties donnent une destination commerciale, artisanale ou industrielle.

Bâtiment
Edifice construit sur un terrain.

Bien Indivis
Bien faisant l’objet d’une indivision.

Bornage
Opération juridique consistant à délimiter deux terrains non bâtis contigus et qui suppose l’implantation de signes matériels tels que des bornes.

Bouquet
Capital versé par l’acquéreur d’un bien en viager le jour de la signature de l’acte de vente, le solde étant versé au vendeur sous la forme d’une rente viagère périodique jusqu’à son décès.

Bureau de conservation des hypothèques
Voir Conservation des hypothèques.

Cadastre
Ensemble des documents administratifs établis par la commune qui donnent un état représentatif de l’ensemble des propriétés bâties et non bâties présentes sur le territoire français.

Capacité juridique
Aptitude à acquérir et à exercer un droit. On distingue la capacité de jouir d’un droit et celle d’avoir des droits et des obligations et de les exercer soi-même. Toute personne souhaitant conclure un contrat doit impérativement avoir la capacité de le faire sous peine de nullité de l’acte.

Cautionnement
Contrat par lequel une personne s’oblige envers un créancier à payer la dette de son débiteur pour le cas ou celui-ci n’y satisferait pas lui même. On distingue la caution réelle (emportant transfert de propriété d’une chose), de la caution personnelle (engageant le patrimoine d’une personne).

Clause pénale
Clause qui engage le débiteur, en cas de manquement à une obligation contractuelle, à verser au créancier une somme d’argent dont le montant est fixé par avance.

Clause résolutoire
Clause prévoyant la résiliation automatique du contrat en cas de manquement à une obligation contractuelle par l’une des parties (par exemple, la non obtention d’un permis de construire ou la non obtention d’un prêt).

Commandement de payer
Acte signifié à un débiteur, le plus souvent par l’intermédiaire d’un huissier de justice, qui a pour objet d’ordonner à une personne d’exécuter ses obligations, de payer, sous peine d’être saisie (par exemple, régler des loyers impayés).

Commission
Rémunération due à un commissionnaire et, par extension, à tout mandataire. Un professionnel de l’immobilier n’a pas le droit de percevoir de rémunération s’il n’est pas en possession d’un mandat.

Conservation des hypothèques
La Conservation des hypothèques – ou bureau de conservation des hypothèques – est un service public administratif créé en 1799 et qui dépend de la direction générale des finances publiques.
Il possède deux missions bien distinctes:
– Une mission de service publique qui passe par la tenue d’un registre officiel (le fichier immobilier) des propriétés immobilières et des droits qui y sont attachés (inscriptions hypothécaires, servitudes, etc.) et qui consiste à conserver et divulguer les informations foncières à tout citoyen qui en ferait la demande.
– Une mission fiscale qui consiste à percevoir les droits d’enregistrement consécutifs à toute mutation d’immeuble (publicité foncière). La procédure d’enregistrement est une procédure administrative, qui confère aux actes publiés une présomption de preuve. Depuis le 1er janvier 2013, ce service porte le nom de « service de la publicité foncière ».

Débiteur
Personne qui est obligée, tenue de payer une dette envers une autre personne (le créancier). Il peut s’agir aussi bien d’une obligation en nature (de faire, de ne pas faire), que d’une obligation de payer une somme d’argent.

Déclassement
Acte administratif formel par lequel un bien est retiré du domaine public pour être incorporé au domaine privé. Le déclassement d’un bien ne peut se faire que si celui-ci a préalablement fait l’objet d’une désaffectation. Les biens appartenant au domaine public étant inaliénables, le déclassement d’un bien permet à la personne publique qui en est propriétaire de pouvoir en disposer, et notamment de pouvoir le vendre. On pourrait dire que l’opération de déclassement est l’acte par lequel l’administration vient constater et confirmer la désaffectation d’un bien à l’usage du public.

Dédit
La clause de dédit est la faculté pour un co-contractant de ne pas exécuter son obligation de payer sous certaines conditions légales ou conventionnelles (dans une promesse de vente, la clause de dédit permet le plus souvent au vendeur de se rétracter moyennant le paiement d’une somme négociée à l’avance).

Démembrement du droit de propriété
Le droit de propriété d’ une chose, d’un bien, se décompose en trois éléments : le droit d’utiliser la chose (Usus), celui d’en percevoir les fruits ou revenus (Fructus) et celui d’en disposer (Abusus) comme par exemple la vendre, la donner ou la louer.
Le démembrement de propriété consiste à céder à une ou plusieurs personnes les différents éléments du droit de propriété d’une chose. Par exemple, l’une aura le droit d’user de la chose (usus) et d’en percevoir les revenus (fructus), ce sera l’usufruitier ; tandis que l’autre aura le droit d’en disposer, ce sera le nu-propriétaire.

Désaffectation
Opération par laquelle un bien cesse d’être affecté ou utilisé par un service public. La désaffectation d’un bien est un changement de situation, purement factuel, qui constitue un préalable obligatoire au déclassement de ce dernier par l’administration.

Dépôt de garantie
Un dépôt de garantie est une somme d’argent demandée au locataire par le propriétaire à la signature du contrat de location .Le propriétaire (ou bailleur) le conserve pendant toute la durée de la location. Il s’agit en réalité, d’une réserve dans laquelle le propriétaire pourra puiser si, à la sortie, le locataire lui doit de l’argent. S’agissant des locations d’habitations, la loi n°2008-111 du 8 février 2008 prévoit que le dépôt de garantie, qui peut être légalement demandé par un propriétaire bailleur à son locataire, ne peut être supérieur à un mois de loyer hors charges pour les locations dites vides. Pour les locations d’habitations dites meublées, le dépôt de garantie légal est plafonné à deux mois de loyer hors charges.

Dol
Manoeuvre frauduleuse, pouvant être active (mensonge pur et simple) ou passive (réticence blâmable ou fait de dissimuler quelque chose, de ne pas tout dire), et qui a pour objet de tromper l’une des parties à un contrat en vue d’obtenir son consentement. Le dol est un vice de consentement qui peut entraîner la nullité du contrat (nullité relative) – Article 1108 du code civil.
Dans le cadre d’une vente d’immeuble, tout dépendra si la tromperie a été ou non déterminante dans la décision d’achat de l’acquéreur (Aurait-il souhaité acquérir le bien s’il avait eu connaissance de cet élément ?). En réalité, le juge aura souvent tendance à ordonner une réduction du prix (action estimatoire) plutôt que de prononcer la nullité de la vente (action rédhibitoire).

Domaine public
Partie du patrimoine des personnes publiques relevant du droit administratif, et qui est soumise à un régime juridique très protecteur. Les biens appartenant au domaine public sont imprescriptibles et inaliénables; à moins qu’ils fassent l’objet d’une désaffectation, puis d’un déclassement par l’administration.

Donation
Contrat par lequel une personne (le donateur) transfère volontairement et irrévocablement la propriété d’un bien (ou des droits portant sur un bien) à une autre personne (le donataire) qui l’accepte sans contrepartie.

Dossier de diagnostic technique (DDT)
Ensemble des éléments que doit fournir un propriétaire vendeur ou bailleur, qui sont destinés à protéger et à mieux informer un futur propriétaire ou locataire sur les éléments de l’immeuble susceptibles de présenter des risques pour la santé ou pour la sécurité des personnes. Il existe huit principaux diagnostics techniques qui sont exigibles, ou non, du bailleur ou du vendeur, lors d’une location ou d’une vente, selon les caractéristiques et l’âge de l’immeuble.

Droit au logement
Le droit au logement est le droit à chacun d’avoir un endroit pour vivre qui soit décent et salubre, peu importe son niveau de ressource. Depuis 1990, la France reconnaît la valeur constitutionnelle du droit au logement (loi du 31 mai 1990 – article 1 : « garantir le droit au logement constitue un devoir de solidarité pour l’ensemble de la nation »).

Droit de préemption
Le droit de préemption est un droit d’achat prioritaire permettant à une personne privée ou à une collectivité publique de se porter acquéreur d’un bien immobilier avant tout autre acquéreur, aux conditions et au prix fixés lors de sa mise en vente par son propriétaire (prix de vente indiqué dans la déclaration d’intention d’aliéner que réalise le notaire dans la cadre des formalités qu’ils effectuent en vue de la vente d’un bien pour le compte d’un de ses clients). La loi QUILLIOT de 1982 prévoit notamment que le locataire d’un logement bénéficie ainsi d’un droit de préemption si le propriétaire lui donne congé pour vendre son logement.

Droit de préemption urbain (DPU)
Le droit de préemption urbain (DPU) permet à une collectivité publique d’acquérir en priorité un bien immobilier mis en vente par une personne privée physique (particulier) ou morale (entreprise). Elle se substitue alors à l’acquéreur initial.

Droit de rétractation
Les acquéreurs de logements neufs ou anciens bénéficient d’un délai de 7 jours pour renoncer à leur opération d’achat. Ce délai est en réalité une période de réflexion qui est accordée à tout particulier sur le point d’acquérir son logement – Article L. 271-1 du Code de la Construction et de l’Habitation.
Cette faculté de rétractation concerne à la fois les ventes en l’état futur d’achèvement ou VEFA (contrats de réservation d’appartements et contrats de construction de maisons individuelles) et, plus généralement tout avant-contrat sous seing privé relatif à l’acquisition d’un logement, neuf ou ancien. Ce délai de rétractation commence court à compter du lendemain de la remise du contrat à l’acquéreur signataire. La rétractation doit être notifiée au vendeur par lettre recommandée avec avis de réception ou par exploit d’huissier.
Attention ! Ce délai de rétractation bénéficie uniquement à l’acquéreur et en aucun cas au vendeur qui, quant à lui, est engagé dès la signature de la promesse et ne peut donc plus revenir sur sa décision.

Droit de visite
Le droit de visite est le droit pour un propriétaire bailleur ou son représentant d’accéder au bien loué sous certaines conditions. Il peut être prévu dans différents cas, notamment en cas de mise en vente ou de remise en location, et dans le cas de certains travaux que le locataire doit laisser effectuer par son propriétaire dans le logement qu’il occupe.

Emoluments
Les émoluments, également appelés frais de notaire, correspondent aux honoraires perçus par le notaire à l’occasion de la vente d’un bien immobilier. Le tableau ci dessous représente le barème des frais de notaire en vigueur depuis le 17 février 2011 suite à la parution du décret n°2011-188 qui a revalorisé les émoluments variables des notaires.

Les émoluments du notaire sont calculés selon le tableau ci-dessous.

Prix de vente Frais de notaire HT

– De 0 à 6 500 € : 4%

– De 6 500 € à 17 000 € : 1.65%

– De 17 000 € à 60 000 € : 1.1%

– Au-delà de 60 000 € : 0.825%

Etablissement destiné à recevoir du public (ERP)

L’établissement destiné à recevoir du public ou ERP est défini par l’article R123-2 du code de la construction et de l’habitation. Il désigne les lieux publics ou privés qui sont destinés à recevoir des clients ou du public autre que les employés.

Etat des lieux
L’état des lieux est un acte contradictoire consistant à établir une description détaillée de l’état d’un bien immobilier donné en location. Ils sont réalisés par le bailleur ou par son représentant, en présence du locataire, et sont obligatoires avant toute remise de clés. On parle d’état des lieux d’entrée (EDLE) et d’état des lieux de sortie (EDLS).

Etat descriptif de division
L’état descriptif de division est un document technique établi par un géomètre expert et permettant de déterminer la manière dont se repartissent les différents lots d’un immeuble en copropriété. Ce document permet d’identifier l’immeuble, de préciser la numérotation et la localisation de tous les lots existants, de définir les parties privatives et les parties communes, etc.

L’état descriptif de division est très souvent intégré au règlement de copropriété, mais il doit être distingué du contenu de ce dernier.

Cet état descriptif de division est établi exclusivement pour le service de la publicité foncière et n’a pas de valeur contractuelle. Le règlement de copropriété l’emporte sur l’état descriptif de division.

Etat des risques naturels, miniers et technologiques (ERNMT)
Le vendeur ou le bailleur d’un bien à l’obligation d’ informer l’acquéreur ou le locataire de ce dernier si ce bien est situé ou non dans une zone à risques naturels (inondations, mouvements de terrains, etc.), minières et/ou technologiques (industriels, chimiques, etc.). Cette obligation d’information passe par la production d’un document appelé « État des risques naturels, miniers et technologiques ». Sa durée de validité est de 6 mois. L’absence de production de ce diagnostic peut conduire à l’annulation d’un contrat de vente, de location.

Etat hypothécaire
L’état hypothécaire est un document délivré par le bureau des hypothèques (service de la publicité foncière), qui indique l’ensemble des hypothèques inscrites sur un bien immobilier.

Lorsqu’il prépare l’acte authentique de vente du bien, le notaire demande systématiquement un état hypothécaire, afin, s’il y a des hypothèques inscrites sur le bien, de faire procéder à leur mainlevée, c’est-à-dire à leur radiation avant la vente.

Expropriation pour cause d’utilité publique
L’expropriation est une procédure qui permet à l’administration, dans un but d’intérêt public, de contraindre une personne à céder un bien immobilier soit à elle-même, soit à une autre personne, moyennant une indemnité compensatoire.

Expulsion
Il s’agit d’une procédure mise en place pour libérer des locaux occupés par une personne qui occupe les lieux sans en avoir le droit (un locataire n’ayant pas libéré les lieux suite à un congé, ou dont le bail a été résilié suite au non paiement du loyer par exemple).

Cette procédure est mise en oeuvre par un huissier, sur décision d’un juge l’ordonnant. Le concours de la force publique peut être demandé si l’occupant ne veut pas quitter les lieux volontairement.

A noter : Aucune expulsion ne peut intervenir pendant la trêve hivernale, c’est-à-dire du 1er novembre au 31 mars de l’année suivante, sauf si les intéressés peuvent être relogés. Cette trêve hivernale ne s’applique pas pour l’expulsion des squatters.

Force exécutoire
Propriété de l’acte authentique en vertu de laquelle l’acte produit les effets d’un jugement définitif, sans qu’une décision de justice préalable soit nécessaire.

Frais de notaire
Voir « Emoluments »

Formalités
Dans le cadre d’une vente d’immeuble, ce sont l’ensemble des opérations préalables et postérieures à la signature de l’acte authentique.

Garantie des vices cachés
Obligation du vendeur de fournir à l’acquéreur un bien ne comportant pas de vices le rendant impropre à l’usage auquel on le destine ou qui en empêche l’usage. Dans le cadre de la vente d’un bien immobilier le vendeur a l’obligation de fournir à l’acquéreur tous les éléments dont il a connaissance, et notamment les diagnostics obligatoires dès la signature de la promesse de vente – Art. 1641 du code civil.
Cette garantie s’applique également entre le bailleur et le locataire ou preneur – Art. 1721 du code civil.

Garantie d’éviction
Obligation du vendeur de garantir à l’acquéreur une jouissance paisible du bien, que ce soit de son fait ou bien du fait des tiers. Cette garantie d’éviction est un corollaire de l’obligation de délivrance qui correspond au transfert de propriété du bien – Art. 1625 du code civil.

Hypothèque
Droit donné à un créancier en garantie d’une dette. Reposant (généralement) sur un immeuble, l’hypothèque permet au créancier, en cas de non-paiement de la dette, de faire procéder à la vente de l’immeuble et de se payer sur le prix de cette vente. L’hypothèque n’a pas pour effet de faire sortir le bien hypothéqué du patrimoine du débiteur. Celui-ci continue d’en disposer librement. Le bien peut être vendu ou donné, le créancier conservant alors tout de même la possibilité d’en demander la vente.

Immeuble
Au sens du langage commun, un immeuble est un bâtiment, un édifice construit sur un terrain.
Au sens du droit positif, un immeuble est un bien dit immobilier car il est immobile par nature.
A contrario, un bien meuble est un bien mobile par nature car on peut le déplacer.

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Mandat
Le mandat est un contrat par lequel une personne, le mandant, autorise une autre personne, le mandataire, à agir pour lui et en son nom. Ce contrat fixe les droits et obligations de chaque partie, et détermine précisément la mission du mandataire. Par exemple, dans un mandat de vente, le propriétaire d’un bien (mandant), donne mission à l’administrateur de biens (mandataire) de rechercher pour lui un acquéreur. Pour une location, la mission du mandataire est de rechercher un locataire.

Mandataire
Le mandataire est la personne qui a reçu en signant un contrat de mandat l’autorisation d’une autre personne, le mandant, d’agir pour lui et en son nom. Dans un mandat de vente ou de location, le mandataire est le plus souvent administrateur de biens ou agent immobilier, et le mandant est le propriétaire du bien.

Mandant
Le mandant est la personne qui en signant un contrat de mandat donne l’autorisation à une autre personne, le mandataire, de faire ou d’agir à sa place. Dans un mandat de vente ou de location, le le mandant est le plus souvent le propriétaire du bien, et le mandataire est l’administrateur de biens ou l’agent immobilier.

Mise en demeure
La mise en demeure est un avertissement délivré à une personne, (par courrier ou par huissier de justice) lui rappelant de manière officielle qu’elle est en retard dans l’exécution de ses obligations : payer son loyer, remettre des clés, etc.. Si cette personne, appelée aussi le débiteur, n’exécute toujours pas ses obligations après avoir été mis en demeure et qu’un procès est engagé contre lui, le juge considérera la date de la mise en demeure comme le point de départ du calcul des intérêts légaux.

Mitoyenneté
La mitoyenneté est un droit de propriété immobilière dont deux personnes jouissent en
commun et qui s’applique aux murs et clôtures qui constituent la séparation de deux
propriétés privées. Une clôture (mur, palissade, haie, fossé…) est mitoyenne lorsqu’elle appartient indivisément aux propriétaires des deux terrains qu’elle sépare. Il ne s’agit pas d’une indivision, puisque chacun des voisins est propriétaire de la totalité du mur, mais d’une sorte de copropriété.

Meublé
Voir location meublée.

Nue propriété
Selon la loi, le droit de propriété qu’une personne exerce sur un bien (une maison ou un appartement, par exemple) se divise en deux droits distincts :
– la nue-propriété, qui est le droit de disposer du bien (ex : le vendre, le donner, ou le léguer), de le transformer et même le détruire (pour reconstruire).
– et l’usufruit qui est le droit d’utiliser le bien (habiter un appartement) ou d’en percevoir les revenus (ex : percevoir les loyers lorsqu’il est loué).

Lorsque ces deux droits sont exercés par la même personne, on parle de « pleine propriété ». Lorsque ces deux droits sont exercés par des personnes différentes, on parle de « démembrement de la propriété » : le nu propriétaire et l’usufruitier ne peuvent ni l’un ni l’autre disposer de la pleine propriété du bien sans accord de l’autre.

Nu propriétaire
Personne disposant de la nue propriété d’un bien.

Notaire
Le notaire est une personne nommée par le ministre de la Justice, dont la principale mission est de donner par sa signature un caractère authentique à un acte lorsque la loi l’exige (un contrat de vente d’un immeuble, par exemple). Un acte authentique est un document « validé » officiellement par le notaire au nom de l’Etat, et dont l’exécution forcée peut être demandée directement à un huissier de justice, sans avoir à engager un procès. Le recours à un notaire est obligatoire pour conclure un contrat de mariage, procéder à une vente immobilière ou à une donation, prendre une hypothèque, etc.

Nullité
La nullité est le fait pour un acte juridique ou une procédure d’être déclaré invalide parce que ne respectant pas la loi. Lorsqu’un juge prononce la nullité d’un contrat ou d’une procédure, ceux-ci sont détruits et leurs conséquences sont, dans la plupart des cas, supprimées rétroactivement, comme s’ils n’avaient n’avait jamais été formés.

Offre d’achat
Une offre d’achat est, au sens juridique, un courrier que l’acquéreur potentiel d’un bien immobilier adresse au vendeur lui indiquant sa volonté d’acheter le bien concerné au prix indiqué (une offre d’achat uniquement verbale n’a en général pas de valeur juridique). Par la suite, le vendeur est libre d’accepter l’offre ou non ; s’il l’accepte, la vente est conclue.

PACS
Le pacte civil de solidarité (PACS) est un contrat conclu entre deux personnes majeures, de sexe différent ou de même sexe, pour organiser leur vie commune. Pour être valide, il doit être obligatoirement déposé au tribunal d’instance. Conclure un PACS a pour but de s’engager mutuellement à vivre ensemble avec des conséquences légales : les deux partenaires d’un PACS ont chacun un devoir de vie commune, d’aide matérielle et d’assistance réciproques, et sont responsables ensemble de leurs dépenses.

Participation aux acquêts
La participation aux acquêts est l’un des différents régimes matrimoniaux que peuvent choisir les époux ou les futurs époux dans le cadre du mariage, en concluant obligatoirement un contrat de mariage devant le notaire. Dans ce régime, chaque époux administre seul les biens qu’il a acquis avant et après le mariage, mais à la fin du mariage, l’époux qui s’est le plus enrichi pendant le mariage peut se voir obligé de « participer » à la fin du mariage en payant à l’autre une certaine somme.

Parties communes
Les parties communes sont les parties des bâtiments et des terrains affectées à l’usage ou à l’utilité de tous les copropriétaires ou de plusieurs d’entre eux, qui les possèdent donc en indivision.

Pas de porte
Un « pas-de-porte » est une somme d’argent qu’un commerçant paie à son futur bailleur lorsqu’il s’apprête à devenir locataire d’un local à usage commercial. Le pas de porte est généralement considéré comme un supplément de loyer.

Permis de construire / de démolir
Toute personne souhaitant édifier une construction d’une certaine importance doit demander un permis de construire auprès de l’administration. Cette démarche est destinée à vérifier que le projet est conforme aux dispositions législatives et réglementaires en matière d’urbanisme.

Plus value immobilière
Lorsqu’une personne vend un bien immobilier, qu’il s’agisse d’une maison, d’un appartement ou d’un terrain, elle réalise le plus souvent ce que l’on appelle une plus-value immobilière. C’est tout simplement la différence entre le prix de vente et le prix au moment de l’achat.

Prêt à taux zéro (PTZ)
Le prêt à Taux zéro (PTZ) est selon la loi un prêt bancaire dont le taux d’intérêt est équivalent à 0 %. La somme accordée pour ce prêt est fonction du revenu fiscal de l’emprunteur et du lieu où se situe son achat immobilier.

Promesse de vente
La promesse unilatérale de vente, souvent appelée promesse de vente, est la convention par laquelle un individu, le promettant, s’engage envers un autre qui l’accepte, le bénéficiaire, à conclure une vente dont les conditions sont d’ores et déjà déterminées, si celui-ci le demande dans un certain délai. La promesse unilatérale de vente revient donc à s’engager, pendant un certain temps, envers une personne à ne vendre qu’à elle et à personne d’autre.

Promesse d’achat
La promesse unilatérale d’achat, également dénommée offre de prix ou offre d’achat, la promesse d’achat est un contrat par lequel le candidat à l’achat s’engage à acquérir un bien immobilier à un prix déterminé. Si le vendeur accepte ce prix, les deux parties seront définitivement engagées.

Promesse synallagmatique (voir compromis de vente)
La promesse synallagmatique de vente (PSV), ou compromis de vente, est la convention par laquelle les parties donnent leur consentement au contrat définitif de vente, mais prévoient qu’une formalité supplémentaire devra être accomplie pour que la vente produise ses effets. Contrairement à la simple promesse unilatérale de vente, la vente est réputée conclue dès la signature de la promesse ; c’est uniquement sa prise d’effet, à savoir le transfert de propriété du bien, qui est retardée.

Publicité foncière (voir service de la publicité foncière)
La publicité foncière est un terme désignant un ensemble de formalités ayant pour objet et pour effet d’avertir les tiers de tout changement à propos du droit de propriété rattaché à un bien immobilier. La publicité foncière est assurée par le service de la publicité foncière (anciennement la conservation des hypothèques). Cette obligation donne lieu au paiement de la taxe de publicité foncière, parfois désignée par son acronyme TPF.

PLU
Le plan local d’urbanisme (PLU) est un document d’urbanisme qui, à l’échelle d’un groupement de communes (EPCI) ou d’une commune, établit un projet global d’urbanisme et d’aménagement et fixe en conséquence les règles générales d’utilisation du sol sur le territoire considéré. Par exemple, le PLU maintient un équilibre entre zones bâties, naturelles et agricoles, pour un aménagement raisonné de l’espace.

POS
Le plan d’occupation des sols (POS) est un ancien document d’urbanisme local, le plus souvent applicable à une commune, et déterminant les règles générales d’utilisation des sols en fixant notamment les possibilités ou les interdictions de construire sur un terrain donné. Au cours des années 2000, ces documents ont progressivement été remplacés par les plans locaux d’urbanisme (PLU).

Préemption (voir droit de préemption)
Le « droit de préemption » est l’avantage qui est donné à quelqu’un, soit par la loi soit par une disposition contractuelle, de pouvoir se substituer à l’acquéreur d’un droit ou d’un bien pour en faire l’acquisition à sa place et dans les mêmes conditions que ce dernier. Ainsi, la loi fait une obligation au bailleur d’un local à usage d’habitation qui a signifié un congé à son locataire motivé par son intention de vendre le logement que ce dernier occupe, de l’informer des modalités de la vente qu’il projette de réaliser.

Provision pour charges
La provision pour risques et charges est une expression comptable consistant à enregistrer par avance une charge qui devra être supportée ultérieurement par l’entreprise. La charge en question n’est pas encore définie à la date de la clôture de l’exercice, mais elle doit tout de même faire l’objet d’une anticipation. La provision pour risques et charges constitue un élément du passif qui génère une obligation à l’égard d’un tiers.

Pleine propriété
La pleine propriété d’un bien est la réunion entre les mains de la même personne de la nu propriété et de l’usufruit d’un bien. C’est donc la possibilité pour le propriétaire de jouir intégralement du bien, de percevoir les fruits de son exploitation et le capital généré en cas de vente.

Précaire (voir bail précaire)
La loi permet à un commerçant qui souhaite louer un local pour son entreprise de signer un bail de courte durée, dénommé bail précaire (ou bail commercial dérogatoire). Celui-ci permet de déroger aux règles de durée normalement applicables aux baux commerciaux. Le Code de Commerce prévoit en effet que la durée du contrat de bail commercial ne peut en principe être inférieure à 9 ans, le locataire ayant toutefois la faculté de donner congé à l’expiration d’une période triennal (tous les 3 ans).

Preneur
Dans un contrat de baille mot « preneur » désigne le locataire. On dit de ce dernier qu’il « prend à bail », tandis qu’on dit du propriétaire appelé aussi le « bailleur » qu’il « donne à bail ».

Privilège du bailleur
Le privilège du bailleur est le privilège accordé par la loi au bailleur d’immeuble sur les meubles garnissant les lieux loués pour garantir le paiement du loyer. Ce privilège appartient à tout bailleur d’immeuble, qu’il soit propriétaire ou non, qu’il s’agisse d’un bail à loyer, commercial ou à terme, et quel que soit le titre auquel l’immeuble est occupé. Ce privilège porte sur tout ce qui garnit les lieux loués : meubles meublants, tableaux, livres, etc. mais non sur l’argent liquide ni les valeurs mobilières.

Promettant
Le promettant désigne la personne qui s’engage dans une promesse unilatérale de vente ou d’achat : le vendeur lors de la signature d’une promesse de vente, et l’acheteur dans une promesse unilatérale d’achat.

Purge du droit de préemption (voir droit de préemption)
La purge du droit de préemption est le fait de proposer à la personne investie d’un droit de préemption d’exercer son droit. On dit souvent que le notaire doit procéder à la purge du ou des droit(s) de préemption avant d’authentifier un acte de vente.

Quittance de loyer
La quittance de loyer désigne l’acte écrit remis au locataire par lequel le propriétaire reconnait avoir reçu le montant de sa créance. Il s’agit d’un reçu sur lequel figure le détail des sommes versées par le locataire, le loyer et les charges étant distingués. Pour le locataire, ce document permet de justifier le bon paiement du loyer et des charges en cas de contestation ou de litige.

Quote-part
Dans une copropriété, chaque lot de copropriété comprend une partie privative à l’usage exclusif de chaque copropriétaire et une « quote-part » des parties communes, qui est une fraction de celles-ci et qui peut être réservée à tous ou à seulement certains des copropriétaires. Ces deux éléments, parties privatives et quote-part dans les parties communes, forment un lot indivisible

Règlement de copropriété
Le règlement de copropriété est un document obligatoire qui définit l’organisation et le fonctionnement d’un immeuble en copropriété au niveau pratique et juridique. Le règlement de copropriété fixe par exemple les règles de vie au sein de l’immeuble : limitation de travaux à certains jours et horaires, utilisation du garage, du local à vélo, etc.

Résiliation
La résiliation désigne la fin prématurée d’un contrat à exécution successive ou dont l’exécution se déroule dans le temps. Cette modalité de fin du contrat peut intervenir dans diverses circonstances. À moins qu’elle n’intervienne avant tout commencement d’exécution, les effets de la mise à néant des obligations déjà exécutées ne peuvent remonter rétroactivement, à la date à laquelle les parties ont échangé leurs consentements.

Rente viagère
Une rente viagère est une somme d’argent versée de manière régulière à une personne jusqu’à son décès. En pratique, ce type de rente peut notamment être versée dans le cadre de l’achat d’un bien immobilier en viager, le plus souvent à une personne âgée. Une rente viagère peut également être versée conformément aux règles prévues dans un contrat d’épargne ou suite à un accident du travail ou à une maladie professionnelle.

Revenus fonciers
Les revenus fonciers sont les revenus provenant de la location d’immeubles de toute nature bâtis ou non bâtis (logements, commerce, bureaux, usines, magasins, garages, boxes, terrains, etc.).

Révision du loyer
La révision du loyer désigne le fait d’augmenter ou de diminuer le loyer, chaque année, en fonction de conditions définies dans le contrat de bail. L’indice de référence des loyers (IRL) sert de base pour la révision des loyers. Il fixe les plafonds des augmentations annuelles des loyers que peuvent exiger les propriétaires de leurs locataires.

Régularisation des charges (voir provision pour charges)
Selon la loi, un décompte des charges doit communiqué chaque année par courrier au locataire dans le cadre de la régularisation annuelle des charges locatives. Si le montant des charges payé par le locataire s’est avéré trop élevé, le propriétaire doit alors lui rembourser le trop-perçu. Si au contraire le montant des charges locatives a augmenté par rapport à l’an dernier, le propriétaire demandera alors au locataire de lui verser un complément.

SCPI
La SCPI (société civile de placement immobilier) est une société dont la vocation première est l’acquisition et la gestion d’un patrimoine immobilier locatif dans l’optique de dégager un rendement. Elle peut effectuer à la marge des travaux d’aménagements, acheter des biens d’équipement et revendre de façon ponctuelle certains immeubles mais elle a interdiction formelle de construire des biens immobiliers.

Sellier (Loi SELLIER)
Le dispositif appelé « Loi Scellier », mis en place depuis le 1er janvier 2009, permet d’obtenir une réduction d’impôt à hauteur de 25% ou 37 % du prix d’achat d’un logement neuf, dans la limite de 300.000 €. Pour bénéficier de cette défiscalisation, l’investisseur doit s’engager à louer son bien immobilier pendant une durée de 9 ou 15 ans selon des plafonds de loyers variables selon les zones où se trouve situé le bien.

Société Civile Immobilière (SCI)
Le terme de société civile immobilière désigne l’ensemble des sociétés civiles ayant un objet immobilier, comme par exemple les sociétés civiles de construction, les sociétés civiles de placement immobilier, ou encore les sociétés d’attribution.

Séquestre
Le séquestre est la personne auquel un tribunal confie le soin d’assurer la garde et l’administration d’un bien lorsque des personnes se disputent la propriété d’un bien. La mise sous séquestre prend fin suite à un accord entre les parties, ou suite à un jugement.

Sous location
La sous-location est une pratique en vertu de laquelle un locataire décide de devenir bailleur en louant à une tierce personne la totalité ou une partie du bien immobilier qu’il loue. Pour être légale, la sous-location doit être acceptée par le propriétaire du bien. Les baux d’habitation peuvent donner lieu à des sous-locations, mais la pratique est généralement inapplicable en matière de baux commerciaux.

Servitude
En droit, la servitude est une contrainte, une charge imposée à une propriété (en général un terrain) pour l’usage d’une autre n’appartenant pas au même propriétaire, comme par exemple un droit de passage, droit d’écoulement des eaux. Attachée à un bien et non à son propriétaire, elle est une limite au droit de propriété.

Surface habitable
La surface habitable est une notion importante en droit immobilier. Elle s’obtient en additionnant toutes les surfaces de plancher de chaque pièce à laquelle il faut retirer les surfaces occupées par les murs, cloisons, marches et cages d’escaliers, gaines, embrasures de portes et de fenêtres. La surface habitable ne doit pas être confondue avec la surface privative dite « loi Carrez » (voir Surface Carrez).

Surface Carrez
La Surface « Carrez », aussi appelée surface privative Carrez, du nom de la loi dite « Carrez » entrée en vigueur depuis 1997, ne doit pas être confondue avec la surface habitable (voir Surface habitable). Elle se calcule uniquement en cas de copropriété, et est égale à la surface habitable, à laquelle on ajoute les sous-sols (autres que caves, garages, et parkings), les combles non aménagés, et les greniers, réserves, remises, et vérandas.

SHON
La « surface hors œuvre nette » ou SHON était une notion utilisée en droit de l’urbanisme pour mesurer la superficie des planchers dans les projets de construction immobilière, qui a disparu le 1er mars 2012 pour être remplacée la surface dite « surface de plancher », qui est la somme des surfaces de plancher des constructions closes et couvertes, comprises sous une hauteur de plafond supérieure à 1,80 m et calculée à partir du nu intérieur des façades.

SCOT
En France, le « schéma de cohérence territoriale », abrégé SCOT ou SCoT est un document d’urbanisme qui détermine, à l’échelle de plusieurs communes ou groupements de communes, un projet de territoire notamment en matière d’habitat, de mobilité, d’aménagement commercial, d’environnement et de paysage.

Syndic de copropriété
Le syndic de copropriété est le représentant du syndicat de copropriétaires. Ses missions consistent à exécuter les décisions du syndicat, à le représenter dans les actes civils et à administrer l’immeuble en copropriété. Le syndic peut être une personne morale ou physique. Le syndic n’est pas obligatoirement un professionnel, il peut être l’un des copropriétaires.

Syndicat des copropriétaires
Dès la naissance de la copropriété, c’est-à-dire, schématiquement, dès qu’un immeuble bâti appartient à au moins deux personnes, la collectivité des copropriétaires est constituée en un « syndicat » qui a la personnalité civile. En tant que personne morale, ce syndicat a pour objet la gestion des parties communes et la conservation de l’immeuble. Il peut acquérir ou supprimer des parties communes, voire même acheter et revendre des parties privatives, etc.

Taux effectif global
Le taux effectif global (TEG), ou taux annuel effectif global (TAEG), est le taux d’intérêt fixé par la banque ou l’établissement de crédit dans le cadre d’un crédit immobilier ou un crédit à la consommation. Ce taux d’intérêt ne peut pas être supérieur au « taux de l’usure », c’est-à-dire au taux maximal légal applicable fixé par la Banque de France. Le TEG (ou TAEG) doit toujours être indiqué sur les publicités et les offres préalables de crédit.

Taxe d’habitation
La taxe d’habitation est l’un des principaux impôts en matière immobilière. Elle s’applique à chaque personne disposant d’un bien immobilier (propriétaire, locataire ou occupant à titre gratuit). Elle est payée par la personne ayant la disposition ou la jouissance à titre privatif des locaux imposable au 1er janvier de l’année d’imposition.

Taxe foncière
La taxe foncière est l’un des principaux impôts locaux en matière immobilière. La taxe foncière peut, en réalité, comporter trois impôts différents : la taxe foncière sur les propriétés bâties (TFPB), la taxe foncière sur les propriétés non bâties (TFPNB), et la taxe d’enlèvement des ordures ménagères (TEOM). Ces taxes sont payées chaque année par le propriétaire d’un bien immobilier et bénéficient aux communes, départements, et/ou régions.

Tontine
La tontine, ou « clause d’accroissement », est une convention conclue entre plusieurs personnes qui achètent un même bien, meuble ou immeuble, en commun. Insérée dans le contrat, elle prévoit que ce bien reviendra en pleine propriété au dernier des survivants, après le décès de tous les autres co-acquéreurs. Les co-acquéreurs ne sont pas pour autant copropriétaires du bien : c’est simplement lorsqu’il ne reste plus que l’un des co-acquéreurs en vie que le survivant est supposé avoir été seul propriétaire du bien depuis le jour de l’acquisition.

TVA immobilière
La taxe sur la valeur ajoutée (TVA) dite « immobilière » est la TVA se rapportant à l’acquisition de terrains à bâtir, la construction d’immeubles neufs et leur vente ainsi que les opérations de livraison à soi-même faites par un assujetti à la TVA pour tout immeuble qu’il a lui-même construit.

Taxe professionnelle
La taxe professionnelle est un ancien impôt direct perçu par les collectivités territoriales sur les entreprises personnes physiques ou morales exerçant à titre habituelle une activité professionnelle non-salariée. La loi de finances 2010 a remplacé l’ancienne taxe professionnelle par la Contribution Economique Territoriale (CET) qui regroupe à la fois la cotisation foncière des entreprises (CFE) et la cotisation sur la valeur ajoutée des entreprises (CVAE).

Taxe sur les bureaux
La taxe sur les bureaux (TSB), applicable dans les 8 départements d’Île-de-France est une taxe annuelle qui concerne les locaux à usage de bureaux, locaux commerciaux, locaux de stockage et surfaces de stationnement. La TSB est due par le propriétaire (en pleine propriété, copropriété ou indivision) au 1er janvier d’un local ou surface imposable, et le titulaire d’un droit réel (usufruit, autorisation d’occupation temporaire du domaine public par exemple) sur un local imposable.

Termites
Les termites sont des insectes causant de grands dégâts dans les habitations en creusant leurs galeries dans le bois d’œuvre. Selon la loi du 8 juin 1999 tendant à protéger les acquéreurs et propriétaires d’immeubles contre les termites et autres insectes xylophages, la présence de termites dans un immeuble doit être déclarée auprès des autorités, et les municipalités ont le pouvoir de procéder aux travaux de désinfestation, le cas échéant aux frais des propriétaires.

Titre de propriété
Le titre de propriété est l’acte officiel permettant de démontrer la propriété d’un bien, que celui-ci ait été acheté, transmis par donation, par héritage ou à la suite d’un partage. Un acte de vente vaut généralement titre de propriété.

Usufruit
Selon la loi, le droit de propriété qu’une personne exerce sur un bien (une maison ou un appartement, par exemple) se divise en deux droits distincts : la nue-propriété, et l’usufruit qui est le droit d’utiliser le bien (habiter un appartement) ou d’en percevoir les revenus (ex : percevoir les loyers lorsqu’il est loué). Lorsque ces deux droits sont exercés par des personnes différentes, on parle de « démembrement de la propriété » entre le nu propriétaire et l’usufruitier.

Usufruitier
L’usufruitier est la personne détenant l’usufruit d’un bien (voir Usufruit).

VEFA
La VEFA (Vente en l’état futur d’achèvement), également appelée « vente sur plan », est un type de contrat de vente dans lequel un bien immobilier est vendu avant sa construction. C’est un des contrats les plus utilisés en matière d’achat d’immeubles neufs. Ce type de contrat implique que l’acquéreur devient propriétaire du sol à la signature du contrat de vente, puis propriétaire du logement au fur et à mesure de sa construction.

Viager (vente viagère)
Le viager est un mode particulier de vente de biens mobiliers ou immobiliers, qui consiste à transformer tout ou partie du prix de la vente en une rente annuelle et « viagère », c’est à dire à vie, au profit du vendeur. Cette rente annuelle est en général payée mensuellement ou trimestriellement (selon l’accord consenti entre les parties) par l’acquéreur d’un appartement ou d’une maison. Elle est constituée le jour de la signature de l’acte de vente et s’éteint au décès du vendeur.

Vice caché
La garantie des vices cachés, aussi appelée GVC, est une garantie générale prévue par la loi qui s’applique à toute vente de biens meubles ou d’immeubles en France. Il permet à l’acheteur d’un bien de demander une réduction du prix ou d’être remboursé intégralement si un « vice caché » apparaît, c’est à dire s’il découvre un défaut qui existait déjà au moment de l’achat et qui rend le bien impropre à l’usage auquel on le destine ou diminue très fortement son usage.

Vice du consentement
Le vice du consentement est une expression juridique utilisée en droit des obligations désignant un fait venant altérer le consentement d’un sujet de droit lors d’un engagement à travers un acte juridique, comme un contrat. Cette altération du consentement peut par exemple provenir d’une erreur ou d’une menace. Les vices du consentement sont l’erreur, la violence, le dol et parfois la lésion.

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ZAC
Une zone d’aménagement concertée (ZAC) est une zone à l’intérieur de laquelle une collectivité publique décide d’aménager et d’équiper des terrains en vue de la réalisation de constructions et d’aménagements publics (équipements créés ou agrandis pour les nouveaux habitants, voies et espaces verts nouveaux) et privés (logements libres et sociaux, commerces, bureaux).

ZAD
Une zone d’aménagement différé (ZAD) est une zone soumise à une procédure administrative de préemption permettant à une collectivité publique (commune, département, région) de se constituer des réserves foncières, dans la perspective plus ou moins éloignée d’expansion ou de rénovation urbaine.

ZUP
Les zones à urbaniser en priorité (ZUP) sont des zones créées à la fin des années 1950 destinées à la construction de nouveaux quartiers pour faire face à la pénurie de logements. Elles permettaient l’équipement rapide de terrains où l’on souhaitait localiser des opérations nouvelles d’urbanisme.